-Недвижка скоро превратится в «тыкву вместо кареты», если события на рынке будут развиваться также как в последнее время?
-Когда мы сможем называть застройщиков «НАПРАСНОстройщиками»?
-Когда наконец-то рынок первичной недвижимости достигнет своего пика и покупатели совсем перестанут покупать квартиры в новостройках по тем ценам, за которые их продают застройщики?
-
Вновь долгая, полезная статья, про недвижку, намытая из опыта, золото вообщем)
-
P.S Я «РАССТРОИЛСЯ» у меня было приготовлено 18 фото с графиками реальных кв на площадках и графиках инфляции, и графики продаж , я хотел все фото прикрепить к посту, что описываю тут, в этой статье, но «печаль» вк прикрепляет только 10 фото, я решил, что это будет неполно.. и поэтому пусть будет просто моя фотка селфи:) , пока я пишу эту статью) кому надо в личку направлю все ) А грузить будет вас меньше, ибо это статья и так объёмная. Лайки для мотивации приветствуются :)
Январь 2023 года закончился, и уже прошла почти 1/3 Февраля, а нам застройщики откуда только не продолжают говорить, о том что в декабре 2022 г. количество новостроек было продано столько, сколько уже не продавали почти никогда, у кого-то продажи выросли на 10% у кого-то на 20% у кого-то на 30%… НО! прошу обратить Ваше внимание, все эти цифры приведены К НОЯБРЮ 2022-го года, а мы с Вами знаем, что ноябрь 2022 г. для застройщиков был просто мягко сказать Оховым. И это ключевой показатель.
Если мы посмотрим на графики, на них четко видно, что в декабре 2022 г. по отношению с декабрем 2021 г. период был просто провальным, да и вообще по всей РФ в 2022 было совершено гораздо меньше сделок, как на первичном, так и на вторичном рынках, и чтобы вам не говорили риелторы или застройщики или так называемые «аналитики», которые быстро «переобулись» и начали вещать про недвижимость, и что и как на этом рынке будет происходить, хотя до этого были просто блогерами, которые рассказывали «за жизнь», кто-то продавал машины, а кто вообще был специалистом по питанию, я не про себя, я и был и остаюсь специалистом по питанию)), и вдруг они в раз стали заниматься аналитикой в недвижимости, забросив свои Telegram и YouTube каналы. Каких только блогеров я не вижу… а «агентов» на рынке, с которыми встречаюсь на сделках, которые просто мягко сказать удивляют, это тема отдельного, следующего поста.
Я же все-таки предлагаю слушать тех, кто является специалистом, не хочу рекламировать себя, хотя меня и мою деятельность легко проследить в интернете с 2012, даже на этой странице, по моим отзывам. Но сегодня не об этом.
Застройщики и в январе 2023 продолжили поднимать цены на недвижимость, но никто не покупает, а цены они продолжают поднимать.
О чем они говорят? Ну, в первую очередь, конечно, нам рассказывают об инфляции и о росте цен на стройматериалы. Ну, хорошо, давайте посмотрим на этот рост цен, что у нас произошло в 2022-м году по строй материалам.
Но, давайте для начала откатимся еще назад.
Воспользуемся официальным калькулятором инфляции и увидим к примеру - что с января 2014 по январь 2018 г. с этого года - инфляция составила 36, 26%
Как же это отразилось на ценах на недвижимость?
Вот для примера график рынка недвижимости в Петербурге.
мы видим что с января 2014 г. по январь 2018-го года цены на рынке Петербурга как на «первичке» так и на «вторичке» выросли всего на 11%
хотя инфляция составила официальная 36 %
теперь обратимся вновь к официальному калькулятору инфляции и увидим, что за 2022 г. С января по декабрь она составила примерно 12%
Если же мы посмотрим на график изменения цен на первичном и вторичном рынках в Петербурге в 2022 г. То мы увидим, что рост цен на новостройки в Петербурге составил почти 20%, а рост цены на «вторичку» всего 12% и получается, что продавцы на вторичном рынке выглядят более адекватно по отношению к застройщику.
Когда говорят, что рост цен происходит за счёт инфляции, прошу заметить, что это цены нереальных сделок, а цены предложений в рекламе. Это всего лишь желания продавцов. Я об этом писал, кому интересно ознакомьтесь тут -
Ну, и теперь непосредственно переходим к ценам на строительные материалы. Статистика предоставляет нам средние цены на приобретённые строительными организациями основные материалы детали и конструкции.
Т.е. застройщики предоставляют Росстату свои данные по тем ценам за которые они закупают строительные материалы
Вкратце же расскажу о том, что да действительно, в течение 2022-го года были такие строительные материалы и конструкции которые действительно подорожали и были те которые снизились в цене.
К примеру лакокрасочные материалы подешевели на 43%, грунтовки на 59%, черепица и прочие изделия и цемент подешевели на 43%, кирпич на 14% подешевел , но при этом блоки и изделия из бетона подорожали аж на 101%, плитка керамическая на 49%, линолеум на 42% подорожал, но самое интересное если сложить все цены января и цены ноября, именно ноябрем, заканчиваются данные, которые размещает росстат, то получается усреднённая цифра по удорожанию строй материалов за 2022 год составила, вы не поверите, !всего 12%!
Т.е фактически на уровень инфляции…
Уж не знаю кому тут доверять Росстату, который просто подгоняет цифры или застройщику, который подгоняет цифры.
Вообщем кто куда что подгоняет не понятно) но очевидно что строительный материалы за 2022 второй год реально не подорожали на ту цифру на которые застройщики поднимают стоимость квартир.
Далее застройщики начинают публиковать очень интересные материалы - это и прямая реклама и так называемые статьи от имени якобы потребителя, о том как здорово купить квартиру в новостройке.
Они везде пишут о том:
- «Вы знаете, да наверное, мы ожидаем что 2023-м году цены упадут на максимум 7-8% Ну, вот прямо максимум.»
Вообщем если не вырастут, то упадут, а если не упадут, то вырастут )
Вот такая риторика на сегодняшний день.
Мне конечно, «интересно наблюдать», хотя нет.. это печаль для моих клиентов… как купленные в новостройках квартиры реально превращается в тыкву из кареты..
Вот давайте посмотрим всего несколько примеров по Петербургу, для того чтобы вы поняли как дешевеют квартиры новостройках на 25-30 процентов..
К примеру,ЖК ОКЛА (прикреплённые фото)
сам застройщик !ещё не в сданном доме! предлагает однокомнатную квартиру почти 48 м2 и продает её по цене 11 853 450 р. и видите как меняет цену - в июня 2022 она стоила г. 11 160 828 р, потом, в январе этого же года, подняли цену до 11 853 450 р
теперь посмотрим что же продают другие игроки рынка в этом ЖК - вот однокомнатная квартира, тоже самое почти 48 м. !НО УЖЕ в сданном корпусе! - у людей оформлена право собственности на объект недвижимости.
И квартира продается !внимание! на неё оформлена собсвенность , т.е. купи и заезжай, и стоит она 9 000 000. Как вам такая разница?
19 сентября её продавали за 900 500, потом снизили до 9 000 000 и до сих пор продают квартиру. Как вам такое? Бодрит?)
Вот еще один в вариант в этом же ЖК.(фото прикрепляю) Ее продают за 9 200 000, выставили 15 января.
Как вам ? Люди на вторичке продают квартиры дешевле застройщика и не могут продать.
Мы видим квартиру с ремонтом, и продают ее на 2 500 000 - 3 000 000 дешевле чем у застройщика . И не могут продать. Ап, что называется.
Смотрим далее, другой комплекс - ЧИСТОЕ НЕБО, вот мы видим застройщик продает квартиру в этом доме !на 1 этаже, прошу заметить за 7 150 314 руб.! И это корпус который ещё достраивается, право собственности не оформлено и вот тут уже продается квартира за 7 050 000 руб. где все оформлено, и ее с октября не могут продать, в октябре ее продавали за 7 350 000.
Потом снизились на 300 000 и вот теперь с октября пытается продать. Она с фотографиями, и даже мебелированная, заезжай и живи, как говориться . И это на 9 этаже, против 1 этажа, как у застройщика.
Т.е. люди продают квартиры на вторичном рынке, на средних этажах, достроенные и сданные, дешевле чем застройщик на первых этажах не достроенные.
Есть в этом ЖК ещё дешевле квартира за 6 090 000 руб. Собственность тоже оформлена, и смотрите продают с марта 2022 г. Начали за 7 750 000, и сейчас вот продают за 6 990 000 и не продали.. А в Квартире сделан ремонт, как мы видим от застройщика хороший. Как вам ?
Как видим право собственности оформлено, а продать не могут.
Вот тебе бабка и Юрьев день) Понимаете что происходит? А выводы как обычно в конце поста, но к ним надо подвести, вы же понимаете меня.
А вот квартира уже совсем элитная (ЖК Петровская Доминанта)
застройщик продает в этом комплексе квартиру за 83 417 470 Р.
Вот динамика цен - 1 ноября 2021-го года такая квартира стоила 76 609 120 руб. Потом понизили до 75 076 938, потом опять повысили до 76 609 120, вот так вот играли с ценой(фото прилагаю) и что-то никто не покупает. Ну, и в итоге в 5 мая 2022 застройщик выставил эту квартиру на продажу по цене 83 417 740 р. И никто покупать не планирует.
А вот объявление для тех, для кого бальзамом на душу будет услышать, что люди, которые пытаются продать в этом ЖК Петровские доминанта продают по переуступка (объект недвижимости приобретённые у застройщика) по цене дороже чем у застройщика - за 89 900 000 руб.
При этом как мы видим они начинали тоже играть с ценой в январе 2022 г. ровно год назад за 82 000 000, и никто не купил, потом 1 марта поднялись до 99 000 000 руб. опять никто не купил, и начали планомерно снижать, ну вот ноябре последний раз понизили цену до 89 900 000 руб. и никто до ситх пор так ее и не купил.
Теперь понимаете почему я вам говорю что все квартиры которые приобретались у застройщика и, которые пытаются продать по цене застройщика превращаются из кареты в тыкву.
Выводы:
на сегодняшний день нет никакого смысла делать инвестиционные вливания в недвижимость у застройщика, вы реально проиграете. Я вам показал по тем вариантам которые которые у застройщика 11 853 000 ,а на вторички такую же объект продается за 9 000 000.
Я продаю и и покупаю квартиры уже больше 10 лет и у меня достаточно опыта чтобы рассказать вам что происходит на рынке.
Зачем я это пишу, ведь я отпугну людей от покупки и у меня будет меньше клиентов по новостройкам?
Я отвечаю, людей не обманешь и я стараюсь жить честно. И я лучше выступлю человеком, который подберёт ту же новостройку, только с закрытого или открытого рынка переуступок и еще поторговавшись, чтобы моему клиенту сэкономить или же проведу встречную покупку исходя из истинной цели клиента - что-то своё продать и расшириться и все это склею максимально выгодно для клиента, сэкономив на каждом этапе.
Не менее 70% сделок - это встречные покупки и это значит, что люди изменяют свою жиличную ситуацию, как правило, они улучшают, например, продают однушку немножко добавляют покупая трёшку.
И этот процесс не изменить…. и несмотря на то, что количество сделок в Петербурге 2022-м году по отношению к 2021 г. на вторичном рынке упало на 35% и это говорит о том, что люди всё равно, конечно, покупают квартиры, потому нужно как то жить, как то улучшать ситуацию.
—Этим постом вношу ясность, для тех кто хочет купить новостройку или продать ..
Что же в итоге делать?
Отвечаю - нужно смотреть от ваших целей, и возможностей, которые я на консультации я и показываю, ибо они не очевидные, возможности то эти. Они есть. и решение лучшее мы найдём.
- например ,можно взять ипотеку, и платить ее только, когда квартиру постоят и вы заедете уже(если уж очень нужно купить новостройку, опять же все просчитав) Или переуступку найти, дешевле, как я уже писал выше, и склеить все это.
- можно одобрить ипотеку, даже если кредитная история не очень, или торговаться, или понять что нужно подождать, понять сколько же стоит квартира ваша и за сколько можно реально купить и так далее и тому подобное.. Вообщем если есть потребность обращайтесь, я скажу как можно решить ваш вопрос.
Хотел быть полезным. До новых встреч.
