Что делать затянувшейся осеннюю 2022 с недвижимостью?
Всем привет! Эта еще одна !ОБЪЕМНАЯ! статья, на извечный вопрос, «Что делать» или хроника рынка недвижимости во время происходящих, всем нам, известных событий. Я Расскажу сегодня о том, что происходит сейчас на рынке недвижимости и как развивались события, когда началась мобилизация и новая фаза СВО. Это мой личный опыт(я бываю на сделках почти каждую неделю) ну и на рынке я с 2012 года, а также это опыт моих старших товарищей.
Все происходящие, конечно, очень сильно повлияло на состояние экономики страны и психологическое поведение граждан, об этом даже не приходится говорить.. Я же постараюсь вас успокоить и рассказать, как себя вести на рынке недвижимости и дам рекомендации, потому что, сейчас, для кого-то рынок недвижимости, на самом деле, становится очень интересным.
Статья полезна тем кто хочет !улучшить свои жилищные условия! или просто продает, в новой, дивной реальности.
Сперва предлагаю успокоится, хоть и первая шоковая волна «прошла» Это я Вам говорю как учитель Йоги уже, а не как брокер, хотя как и брокер тоже.
Итак, поехали:
Что же произошло? Давайте вернёмся в начало этого года, для того чтобы понять, что происходило на рынке недвижимости. Прежде всего надо вспомнить что рынок недвижимости в 2022 г. прошел со ставкой, практически, 12% годовых.
Сейчас многие говорят, что банки истерически начали поднимать ставки по ипотеке. Да, это было периодами, резкими мазками, как говорится. Сейчас же ставка составляет 10,5 - 11% годовых, и это НА ВТОРИЧКУ.
1. То есть, по факту что происходит? А то, что ставка по ипотеке ниже, чем в начале года и возможностей у вас становится больше, а не меньше.
2. Очень важный нюанс, что на начало года в первом квартале 2022 г. мы имели растущий рынок, а сейчас мы имеем с вами падающий рынок. Т. е. Для покупателя рынок недвижимости становится более выгодным чем в начале года.
Но почему поменялось настроение покупателя, что же произошло, и что изменилось за последние восемь месяцев на этом рынке, из-за этой вот ситуации, которая сейчас происходит…?
Сперва немного статистики: Так вот статистика и опыт большого массива !РЕАЛЬНО ЗАКРЫТЫХ СДЕЛОК(а не мечт, и цен на площадках)! показывает, что дисконт составляет от 10% до 25% от цен в рекламе, а это значит, что покупатель занимает сейчас выжидающую позицию, то есть он выжидает, чтобы рынок недвижимости просел как можно больше.
А выгодно ли занимать выжидающую позицию? На этот вопрос я отвечу дальше, а сейчас поговорю с вами о спросе на недвижимость. Это тоже очень важное явление, а меняется ли спрос вообщем на нее?
Потому что, есть ощущение, что все уехали, а кто не уехал, скоро законсервирует свою недвижимость и/или сдаст в наем(хотя рынок аренды сильно просел), сам будет жить где-то в не России, а Россия, Россия - никому не нужна и недвижимость в ней теперь будет падать совсем ниже плинтуса. Такие комментарии, долетают сейчас от многих людей на рынке.
Ну, на самом же деле на основе моего исследования, и опять же видя и зная изнанку рынка, и имея доступ к статистике, получается интересный факт - ЧТО СПРОС НА РЫНКЕ ПИТЕРА давным-давно не меняется, как и во многих городах миллионниках. Вот такой удивительный факт.
Независимо от рынка недвижимости в 18-м 19-м 20-м 21-м годах совершалось примерно одно и тоже количество сделок, то есть речь идёт о том что городах-миллионниках спрос давно стабилизирован.
Никакие ставки по ипотеке, никакие рост или падение цен не влияет на количество совершаемых сделок ± 10% колебание , это не то для статистики, чтобы мы с вами о чем-то говорили.
Вопрос: Что же меняется в поведении людей? И почему люди вдруг неожиданно готовы покупать недвижимость много дороже, или ждать когда она упадёт?
Так вот, меняется настроение.
Я кстати опираюсь на многих умных аналитиков, и делаю выводы. Так вот они говорят, и я им верю, что сейчас велики политические риски и велики политические потрясения в мире, в год когда в США пройдут(прошли) промежуточные выборы, когда у нас начнутся другие изменения в мире…
Помните в Минске в 2020-м году, когда случились политические потрясения? Тогда недвижимость от потрясения упала на 20% Так вот, именно эту картину мы наблюдаем сейчас на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и миллионников.
Что происходит? А происходит простая реакция поведение людей. Это называется паническая атака. Люди берут, и в какой-то момент перестают верить, что недвижимость будет расти и многие мои продавцы, которые со мной на этот момент работают, сами поспешили предложить мне изменить цену на чуть меньше, для того чтобы быстрее продать объект недвижимости, а то она упадёт ещё быстрее. Мы видим, что настроение людей резко поменялось.
Если в 2020-м 2021-м годах и я говорил, что настроение у нас, что называется на рост недвижки, и что потом он будет проседать, а кто-то уверял, что рынок недвижимости будет расти чуть ли не бесконечно в рублях… и на сам деле недвижимость стоит сейчас покупать. Я же говорил, расти она не будет, я говорил, если цель есть купить - покупайте, и отталкивайтесь от цели, но что космически будет расти недвижка - нет. И проверка реальностью показала, что я был прав.
Просто суть заключается в том, что количество совершаемых операций, я думаю, в 2022-м году будет ниже чем 21-м , потому что он был сверх выдающийся по сделкам, ну если мы будем отмечать 2018 19-й год , то по количеству сделок я думаю, что год будет конкурировать с 2019 годом.
А вот цена начала резко просаживаться.
И здесь возникает ещё один очень важный нюанс.
Математически существует 2 эффекта, которые ловят людей в ловушку.
1 Эффект низкой базы
2 Эффект высокой базы
Эффект низкой базы -
Что такое низкая база? Вот представьте себе в конце 2019 г. В Санкт-Петербурге недвижимость вышла на уровень, в среднем, 100 110 за метр квадрат, а сейчас в Санкт-Петербурге продается, в среднем, по цене От 140 до 170 за метр квадрат. Что же получается, что цена за метр квадратный вырастает на 40% получается, что фактически цена достигает отметки 165-170 за метр квадрат. То есть мы видим небывалый рост целый год с 20-го по 21-й.
Какой ужас, цена вырасла, возмущаются многие, но это лишь эффект низкой базы..
Эффект высокой базы -
заключается в том, что если сейчас от 165-170 за метр квадратный вы дадите дисконт 20% то вы опустите цену за метр квадратный до 135., то с 110 до 135 за два года - рост составит всего порядка 15%
То есть когда я с маленького числа расту вверх, то мне кажется не бывалым ростом, в 40% а когда я с большой базы скидываю казалось бы всего не 40% а 20% то возвращаюсь практически на ту же отметку. И этого еще до сих многие не понимают многие продавцы, покупатели и инвесторы..
И сейчас продавцы делают и думают следующие - я потяну, подожду. А вдруг всё-таки что-то произойдёт, а вдруг произойдёт какое-то чудо. Ну, а чуда не будет, потому что многие аналитики в том числе и в правительстве, наконец-то сообразили что стагнация и дефляция на рынке российской федерации с точки зрения недвижимости и автомобилей ,товаров потребления скорей всего, продлится, по прогнозам до лета 2023 г. А это значит, что ожидания продлятся и они будут ожидать все более более низких цен, а значит для тех инвесторов, кто в вкладывал деньги в 21-м году в новостройки , сейчас выступает час Х . Надо принимать решение. А какое решение? как вам помочь самому себе?
Так вот друзья, тем больше вы ждете, тем больше тает ваша прибыль. Чем дольше будете тянуть не выходя по переуступке , чем дольше тяните, с продажей новостроек, которые купили для инвестиций, чем меньше вы получите в конце.
Не забывайте о том что если вы инвестировали этот рынок с ипотечным плечом и вам приходится все больше и больше платить процентов, ибо проценты по ипотеке никто не отменял.. Вообщем, сейчас час Х. Продавайте, и фиксируйте прибыль.
Я вас правда понимаю.. Боль от потери заставляет мозг держать цены на недвижимость и дальше, но дорогие мои, для вас наступили именно те времена когда вам придётся смириться, с тем что придётся уступить в цене и выйти пока вы ещё можете забрать прибыль..
Поэтому для вас наступило время последнего шанса фиксации хоть какой-то прибыли дальше будут только убытки.
Теперь поговорим о тех кому выгодно ситуация на рынке недвижимости?
Это выгодно, прежде всего тем инвесторам которые сейчас хотят покупать недвижимость с дисконтом, и например, наступили сладкие времена когда застройщики продают объекты недвижимости, как мы видим реклама -30% от цены.
НО!
Опять же, надо вникать, что вы покупаете с дисконтом 30% - потому что велика вероятность что вам предлагают на первых этапах рекламы, объект который сдается только через два года, КОГДА КАК, а на рынке полно объектов недвижимости готовых сегодня у тех же самых застройщиков где уже физические лица готовы буду давать вам дисконт те же самые 30%
Поэтому я бы не очень сильно полагался на рекламу)
Вначале следует наценка потом переоценка и поэтому за этими акциями застройщик -20 - 30% Вообщем, надо считать спокойно абсолютное число и для вас наступают сейчас интересные времена.
Ну, и на сладкое, что называется
Ну, а самые интересные времена наступают сейчас, для тех кто хочет улучшить свои жилищные условия и кто хочет, по большому счёту, переехать из более маленькой квартиры в большую, и люди выставляя свою квартиру, допустим однокомнатную, хотят продать, в среднем, за 190 за метр квадратный, за 200 за метр квадратный, 230 за метр квадратный и пытаятесь найти покупателей, но они никак не приходят..
Вы просто не совсем понимаете, где же надо искать прибыль в сегодняшнее время и на этом рынке. Давайте расскажу, раз уж на наше с вами счастье, я ворвался в Вашу жизнь)
Допустим вы хотите из этой однокомнатной квартиры переехать двушку или трёшку. Я вот рекомендую, сразу переезжать в трешку. что же происходит:
Произойдёт очень интересный эффект.
Представим себе простую ситуацию. Вы хотите, за свою квартиру 7000 000 руб. вы выставили однокомнатную квартиру, считаете, что надо упираться, и к вам приходит даже покупатель , серьезный покупатель, и предлагает вам стартовую цену 6300 000 если бы вы поторговались с ним и услышали и узнали, что он готов был отдать за ваш объект 6500 000 , ну вы все равно не продаете…, Вы просто пока не понимаете что было бы, если бы вы пошли и начали сделку с конца(финала) и предложили собственнику продающему трёхкомнатную квартиру(которую вы хотите купить, чтобы расшириться) скажем не 14000 000 руб. а 12000 000, и уверяю вас, один бы кто-то согласился. Конечно, надо это уметь, да. Но поверьте это возможно более чем. Я вот, например, могу. И вы сможете. Или это сделаю за вас я.
Что это все значит? Это значит что цены - мечты собственника, в 14000 000, а он готов выйти в сделку 12 000 000 млн. а это значит, что вы получили дисконт сейчас в 2000 000 руб. А боитесь дать дисконт со своей, 500000 руб.
Так вот падающий рынок дает возможность вот на этой разнице заработать, то есть вы оказались в плюсе на 1500 000 руб. со своей вы уступили 500000 руб. с той стороны вы в плюсе на 1500 000 руб. то есть теперь вам придётся брать ипотеку не 6500 000 руб. а 5000 000, причём ещё не поставки 12% годовых а 10,5%-11% а если у вас семейная ипотека, то она осталось зафиксированной государством.
Р.S. Резюме, кто дочитал досюда, поставьте плизз лайк, чтобы я понимал, что длинные статьи читабельны)
Так вот падающий рынок, для многих из вас открывает большие возможности. Посмотрите их внимательно и планируйте свою схему сделки. Или обратитесь ко мне, я вам окажу консультацию, по Вашей ситуации. Я в этом живу. Я практик. Успокойтесь и поймите, что для вас ничего не происходит плохого. Стало, только лучше)
Я слежу за объектами недвижимости и поверьте раньше не было ни одного объекта который был бы готов продаваться ниже 12000 000(говорим про сегмент дорогих трешек) И что я вижу, вот пожалуйста, например, объект 14500 000, недавно мы его выставили в продажу, и в лучшие времена, собственник мечтал получить за него 14000 000, он так и поставил первую цену в 14500 000, ну когда он понял, что и как происходит, объект он отдал за 12000 000 и был доволен. Это Кейс(запишу скоро отзыв на него)
Многие могут скажут возможно, Кирилл я открываю площадки, и не вижу таких цен, где ты видишь такие цены, все цены наоборот выше, что ты говоришь? Дисконт никто не дает, нет никакого дисконта всё очень дорого.
Секундочку , важный нюанс, я уже много раз говорил - «цены в рекламе чаще всего отражаут мечту за объект, ну если мы правильно начинаем торговаться, то дисконты начали составлять от 10%-15%, особенно на крупный лот, особенно на те, где вы хотели бы улучшить свои условия, то есть на крупный лот сегодня можно больше дисконтировать.
А вы этих дисконтов не видите. Почему? Потому что, я прихожу к собственнику, у которого цена 14000 000 в рекламе, говорю с ним и договариваемся о цене 12000 000 , ну и этой цены в рекламе вы не увидите. Это я получил дисконт. В рекламе его нет.
Объект уходит с рынка исчезает, а вы думаете, что объект был продан за 14000 000 Цена в 12000 000 нигде не отражена кроме как в сделке.
Даже индекс Сбербанка, который строится по реальным сделкам уже показывал серьезные движение вниз. И движение вниз намечено именно в крупных лотах. Сегодня хорошо дисконтировать.
Вообщем, для тех из вас, кто собирается улучшать жилищные условия, даже за счет маткапиталла, или доплаты по ипотеке, и так далее, вообще ничего не поменялось наоборот время только улучшилось.
С наилучшими пожеланиями, я Ваш брокер, Егоров Кирилл, и недвижимость по нравственным принципам, в стиле дзен. Обращайтесь, все решим)
