На что обращать внимание при покупке квартиры? Как проверить юридическую чистоту сделки?

На что обращать внимание при покупке квартиры? Как проверить юридическую чистоту сделки? Купить квартиру, и остаться и без денег и без квартиры - проще простого. Я в курсе, что сейчас не 90-е годы, но поверьте, обратите на этот пост внимание. Потом скажите мне спасибо. Если актуально-поставьте лайк/сердечко, и я еще что-нибудь буду писать полезное. И мы продолжаем цикл "скучных статей про недвижимость" Ибо статьи такие вызывают интерес. Судя по предыдущим. Сегодня в рамках поста, я насколько смогу, подробно расскажу про 9 признаков очень плохой квартиры. Каждый из которых должен навести Вас на то, что покупать именно это жилье не в коем случае нельзя. Ну, и истории из жизни, куда же без них. Это не сказки, не страшилки. Это реальность друзья. И такая реальность бывает, когда люди не соблюдали правила осторожности, а они элементарные. И не проверяли историю квартиры, а потом лишались и денег и имущества. Поучительная история от старших товарищей №1 На момент сделки настоящему собственнику было 39 лет, паспорт был выдам в 21 летнем возрасте. В соответствии с этим, какая должна быть фотография? Правильно, юного мальчика. А в этот паспорт была вклеена фотография 42 летнего, и как выяснялось 4 раза сидевшего гражданина, и вот эти вот «покупатели которые оставили девчонку без квартиры, они этот паспорт привезли в работу, и никто не задался вопросом почему этот юноша так плохо выглядет, на момент сделки с этим собственником, назовем его Николаем?! Настоящий Николай уже лежал в морге. А двойник вышел на сделку. Смотрите, глобально проблемы с квартирой могут быть связаны: - с собственником, и/или - с самой квартирой и её характеристиками. Давайте рассмотрим и те и эти нюансы 1.(Первый признак), нехорошей квартиры, это когда Вы подразумеваете, что продавец не тот, за кого себя выдает, например, квартиросъемщик утверждает что он настоящий хозяин этого жилья Поучительная история от старших товарищей №2 Самая и самая жесть случилась когда «продавец», вышел на продажу квартиры как собственник и украл 45 000 000. Вы не ослышались. Это еще ничего, в моей копилке, если история, когда и 200 000 000 украли - это вообще «произведение искусства» и там вошли в сговор с Нотариусом, который прикинул , что хочет покинуть страну и плюнуть на карьеру за 100 000 000 миллионов своей доли ) 200 000 000 разделили с «опытным» агентом, который тоже подумал, что за 100 000 000 он готов рискнуть и уехать из России. Напомню, что за рубежом никто не будет рассматривать экономические преступления. Эльдар, спасибо за историю. Если ты это читаешь - чиркни ) Так вот «продавец» и покупатель ходили мимо охраны, мимо соседей, то есть совершенно средь белого дня он показывал квартиру - оказывается он её арендовал. А где он взял документы на квартиру спросите вы, и будете правы? - ему их восстановила та сторона, ну не до конца конечно, он убедил, что мама держит документы у нотариуса и не разрешает ему продавать его квартиру. Думаете, как так можно? Да, и будете правы, но помните случай, когда кастрюли покупаете у неизвестных людей на большую сумму, и вообще, которые Вам не нужны ? Надеюсь у вас такого не было. А вот мне недавно рассказали эту историю. Вот так. Ольга, спасибо. Так вот - он же был с фальшивым паспортом. В фальшивый паспорт была вклеила настоящая фотография преступника. Они успели провести сделку . Он забрал деньги и исчез. Агент пришла с покупателем на передачу квартиры. Постучались, дверь открыл другой человек, мне бы «Евгения», Да нет что Вы, это мошенник и закрывает дверь. Агент думала Реально что её убьют. Вроде жива до сих пор. Как там дальше дело пошло, этого я уже не знаю. Но догадываюсь, что не сахар. 2.(Вторая) проблема, с которой вы можете столкнуться, даже если Вы убедитесь, что этот человек и есть собственник, тот кого за себя выдает, по документам. Так вот, может так получиться, что этот человек не имеет право осуществлять сделки и не имеет право продавать квартиру. Так происходит, когда человек лишен дееспособности. Потому что он находится на учете у психиатра, есть психическое заболевание, или у него диагностирован алкоголизм или наркотическая зависимость . В таких случаях сделку могут просто развернуть. Вы подпишите с человеком документы, подпишите договор купли продажи, отдадите деньги, а потом придут его родственники, и скажут, что они требуют признать сделку недействительной, потому что, этот человек не имел право подписывать документы. Из той же оперы, это также касается таких же граждан с «нюансами» так сказать. Это история про ДОЛГИ. Очень часто бывает так, что человек запутался в кредитах, у него куча долгов перед микро финансовыми организациями, и он продает квартиру, чтобы рассчитаться с долгами. Это нормальная ситуация формально, но есть один подводный камень, если в течении года, после того, как человек продал квартиру, он вдруг решает объявить себя банкротом, то суд, а суд будет обязательно рассматривать дело о банкротстве, может развернуть все недавние сделки по крупному имуществу-по квартирам и машинам, потому что суд может посчитать, что человек избавился от имущества, так чтобы не расплачиваться им за долги . То есть, попытался часть имущества скинуть досрочно, деньги вывести, припрятать, чтобы это не покрывать в счет своего долга, перед кредиторами. И тогда получается какая ситуация - сделку разворачивают, квартиру забирают, возвращают в общее имущество должникам, а покупатель встает в общую очередь к кредитору на равне с банками, микрофинансовыми организациями, это очень плохая ситуация. Есть юридические способы, как это предотвратить и они связаны с договором, и об этом надо позаботиться. 3(Третья) ПРОБЛЕМА то, что собственник может быть не один. Не всегда из документов видно, что могут быть какие-то другие претенденты. Яркий пример, человек купил квартиру в ипотеку до брака, потом женился, выплатил кредит находясь в браке, потом развелся, и теперь продает эту квартиру. По документам он будет единственным собственником квартиры, купленной до брака и формально считается, что она не входит в совместно нажитое имущество. Теперь он развелся и соответственно ему не нужно просить согласие супруги на такую сделку, и вроде бы кажется все чисто. Но есть один нюанс . Поскольку кредит выплачивался в браке, то вот все эти платежи, которые он вносил, в счет стоимости квартиры находясь в браке, они являются совместно нажитым имуществом, и по идее жена имеет право на половину вот этих взносов. Соответсвенно после того как вы покупаете такую квартиру, после того как сделка прошла , жена может узнать о том, что он от квартиры избавился, и заходить востребовать свою долю. Дальше вы попадаете на суд. Не известно что он решит. Или разворачивать сделку, или будет требовать деньги с продавца, будет ли требовать половину квартиру в натуральном виде, забирать Вашу собственность, а вы уж будуте как то взыскивать деньги. Вот такие вот могут быть последствия . 4(четвертый) ПРИЗНАК плохой квартиры это то, что продавец может за нее окончательно не расплатиться и пытаться продать до того как он погасил свой долг перед предыдущим продавцом. Я сейчас не имею ввиду ситуацию, когда продаются квартиры из под банковского займа/залога. Допустим взял ипотеку, потом стало тяжело платить, решил ее продать. Есть согласие банка. Это вполне легальная сделка и это нормально. Но есть такие типы сделок, когда квартира, например, покупалась изначально через договор ЖСК(жилищностроительного кооператива) и там есть первоначальный взнос, дальше есть членские взносы, а у человека есть пай, и он может получить документы, и попытаться продать допустим этот вот пай, хотя формально еще не расплатился за него, перед ЖСК, и если Вы не поднимете справку, не запросите полностью информацию о погашении, ну вот этого паевого взноса, то может получиться так, что вам придётся потом доплачивать за эту квартиру, и нести свои обязательства перед кооперативом. 5(Пятая) СИТУАЦИЯ это вообще полный трешь, никому не желаю с этим столкнуться , мы выловили эту проблему на этапе внесения аванса. Я говорю о несовершеннолетних собственников. О ситуации, которая часто встречается когда продается квартира, за которую продавцы вносили мат капитал и по закону они обязаны выделить доли, своим несовершенно летним детям . Никто это делать не хочет, потому что если они выделят доли, они должны будут запрашивать согласия опеки. Опека не всегда дает согласие быстро. И во эти альтернативные сделки могут очень сильно затягиваться, многие люди не хотят ждать согласие опеки. И так далее и так далее. И поэтому продавцы начинают хитрить и начинают говорить - «Не переживайте, мы сейчас купим новую квартиру, мы продадим эту и купим новую, и мы там выделим доли, никто не будет ни к нам, ни к вам иметь претензии.» Это большой обман , потому что, для себя они проблему решают, но для вас проблема остается. Потому что, если мат. капитал вносился в счет определенной недвижимости, то доли детям должны быть выделены в этой квартире и в не в какой-то другой. Они могут потом обменяться, перепродаваться и так далее, но первоначально они должны быть выделены в той квартире, и дети когда они вырастут, они могут потребовать восстановления долей в той уже давно проданной квартире, купленной вами, я говорю о последствиях, которые могут быть. Причем, что самое печальное, далеко не спрашивают, что квартира покупалась с использованием мат капитала. Одно дело когда вносился, например, как первый взнос, и там в договоре купли продажи сразу видите что средства мат капитала использовались, затем другая история, когда например, они купили квартиру, в ипотеку, платят ипотеку, потом у них родился второй ребенок и у них появилось право на мат капитал и они решили его использовать , и вам очень важно выловить этот момент. Если увидеть, что у продавца, например, двое детей, нужно задать вопрос на прямую, - «использовался ли мат капитал?» Нужно запросить справку из пенсионного фонда, это должны продавцы сделать и запросить график погашения платежей у банка. Там вы увидите , было ли крупное перечисление или нет . Поучительная история №4 Как мы выявили этот момент - просто посмотрел паспорт продавца, странички , и увидел, что вписаны 2е детей Задал вопрос - он не стал отпираться. Были не выделены доли, а потом выделены . Мы от покупки квартиры отказались. Большой вопрос, чтобы было бы, если бы не видели и не вписывали в паспорт детей. У нас нет такого обязательства. Или об бы соврал. Сказал что нет, и мы будем использовать в другой квартире мат капитал. Вообщем это надо проверять или перепроверять. Поучительная история №4(история от старших товарищей, как оно случилось ) олучали разрешение аптеки, на альтернативную сделку. Они Разрешают. И сдачу квартиры задерживают на пол года. Все это время клиент находиться под прокуратурой, ибо он не использовал решение опеки. В месячный срок. Му купили новостройку, где должны были бы выделить доли, если бы этого не случилось, то мы бы лишили ребенка недвижимости. Опека бы развернула. Чтобы эта сделка стала возможной, нам покупатель нашей квартиры по договору займа занимал 9 000 000 чтобы мы могли новостройку оплатить. Чтобы нам опека все это действо разрешило. 6(Шестая) ПРОБЛЕМА. Последняя, которая связана с хозяевами, это история, когда квартира продается по доверенности. В чем тут проблема? Ну опять же доверенность проще подделать . Помните наверху, я упомянул Эльдара, и крашу на 200 000 000? Это реальность прошлого года. Нет, честно, даже я удивился. Эльдару отказали в работе, по причине не «опытности» в работе. И решили нанять «опытного» специалиста. А он по доверенности на сдачу в аренду , продал объект в сговоре с нотариусом и покинул страну. Кстати Эльдар был хорошим другом, сына отца, который эти 200 000 000 и потерял. И да, в договоре с новым собственником поставили цену 300 000 000 , как вы понимаете, покупатель был в теме) Чтобы если уж сделку развернут, то 100 000 000 своих он заработает) Так бывает. Это реальность. Доверенность проще подделать чем паспорт, например. И это большое пространство для мошенников. Даже если вы уверены, что доверенность не поддельная, что тот кто продает вам квартиру она действительно является доверителем самого собственника, есть 2 больших риска: - во-первых собственник в любой момент отозвать доверенность, и вы об этом не узнаете. Если сделка будет заключена после того как доверенность была отозвана, то она будет считаться не действительной. А деньги то вы уже отдадите. - во-вторых, если вдруг случиться какое-то несчастье. Умрет этот собственник, который был доверителем, попадет в аварию, еще что-то, потеряет дееспособность. А сделка будет совершена после этого, и вот там же есть момент когда вы регистрируете в росреестре 2/3 недели, когда там документы лежат, если в этот момент собственника не станет, то опять же сделка будет считаться не действительной. История от старших товарищей №5- человек в тюрьме доверил продажу квартиры это всегда подозрительно. Он сидит 25 лет. Сидеть ему еще 9, и значит чтобы красиво сидеть - он продает свою квартиру. Логично в принципе. Подходим к дому, идет женщина мимо дома. Говорим: «хотим купить.» - Ой да ты что , там бывшая жена значит, этого уголовника, его говорит убили в тюрьме и она сейчас собирается судиться за наследство. Говорим: «бывшая жена? Как интересно.., и 2е детей несовершенно летних» Связались с колонией , списались с психологом. Никто следов этой продажи даже не видел. Супруга опустила руки. Мошенники выиграли в этом случае. Они очень часто выигрывают. ТЕПЕРЬ РИСКИ непосредственно связанные с самой квартирой. Их 3 штуки(основных) Как видите, с хозяевами больше рисков, а с самим объектом, сравнительно меньше. 1. Самый большой риск - купить квартиру с несогласованной перепланировкой. Есть Некоторые перепланировки в, которых есть проблемы. Да, есть достаточно стандартные, типичные, и их легко согласовать. Даже если вы купите такую квартиру, и озаботитесь перепланировкой-вы это сделаете, и получите все необходимые документы. Однако есть перепланировки, которые не возможно согласовать в принципе. Даже если вы дадите взятку, есть вариант, что вам эту перепланировку не согласуют. Что это? Ну, например, это объединение комнаты и кухни, если речь идет о квартире, с газовой трубой. Или например, когда сносится подоконный блок. Когда люди объединяют комнату и балкон. Можно убрать остекление, это допускается, но нельзя сносить блок под окном, на котором обычно находиться батарея, потому что это внешняя несущая стена. Если это сделать, Вы не сможете согласовать эту перепланировку, и вам придёться все восстанавливать, а потом еще и штраф наложат. Поучительная история №6 Была такая ситуация - про одну квартиру, которая подбиралась, была такая же, как описал выше. Риэлтор «пела песни» , мы договоримся с оценщиками , банками, все проведут сделку по ипотеке. Я задал ей один простой вопрос: «когда мой клиент будет продавать эту квартиру, через 3-5 лет, ему опять придётся давать взятки, чтобы согласовать и пропихнуть сделку?» «И опять придется продавать эту неликвидную квартиру покупателю или что?» 2. Еще одна опасность связанная с объектом это риск купить квартиру в доме под снос . И я не говорю сейчас о тех квартирах, которые осознанно покупаются в доме под реновацию. Я говорю о вариантах, когда вы покупаете квартиру в тихом центре, да это дом построен 2030-40 годов , но вы хотите жить именно в этом месте , именно в такой локации, вы готовы мириться с более старыми коммуникациями, для вас приоритетны характеристики территориальные. Вы покупаете квартиру, и видите что ваш дом стоит в плане под снос, Причем сроки этого сноса часто бывают подвижными. Я знаю истории, когда луди ждали сноса 10-15 лет, многие не делали ремонт годами и жили в раздолбанной квартире, ну а зачем, все равно будут сносить? Вы покупаете такую квартиру, она во-первых падает в цене. Она становится менее ликвидной, потому что, мало людей, которые хотят купить квартиру в доме под снос, даже если они понимают что они потом получат новое жилье.