Как Сэкономить 2-3 млн. рублей на ипотеке/Как правильно вносить досрочные платежи? Выплачиваем ипотеку быстро и выгодно.
Статья долгая, но на важные для себя вещи, мы всегда находим время, не так ли..?
Ну, а что, почему бы и дальше не рассказывать о том, что я знаю в области недвижимости и около. Тем более многим полезно как оказалось.
часть1
Сколько можно сэкономить на досрочных погашениях? Ну, миллиона 2-3 или даже больше, смотря какого размера был изначальный кредит. Сегодня я расскажу и покажу как это правильно посчитать. Как всегда греют Ваши лайки и Ваши сообщения. Не сдерживайте себя - продолжайте ставить :)
Так вот, есть полезный ресурс, вошедший в разряд полезных, если надо считать ипотеку(кредиты) и цифры по ней(ним)- mobile-testing.ru - на нем удобно сравнивать варианты досрочных погашений и не только.
Давайте для примера возьмем средний ипотечный кредит - 2 000 000 и для простоты счета возьмем ставку под 10% на 20 лет . Ставки сейчас другие, но это для удобства.
Вводим значения в таблицу(фото 2), Сайт сразу выдаст, что переплата превышает сумму, которую вы берете в кредит, ну а вот так выглядит стандартный график ипотечных платежей(фото3) и что с 19 300.43 ежемесячного платежа, процентов вы заплатите 16.438.36 и только 2 862.36 рублей идет в тело долга .
Через 5 лет регулярных платежей Вы заплатите банку более 1 000 000 рублей . При этом основной долг уменьшитеся всего в среднем на 200 000 рублей (фото 4)
Печально, я понимаю), именно поэтому, ипотеку и называют по-разному.
А теперь смотрите, что происходит, если попробовать вносить досрочные платежи. Ну, хотя бы по 5 000 + в месяц. А что такое в наше время 5 000? Ну серьезно.
Вбиваем 5 000 рублей и смотрим ежемесячный платеж кредита. (Фото 5)
Сравним переплату. Без «дострочки» мы должны 2,562 215.12 млн рублей переплаты с «дострочками» 1,271761,25 млн. - экономия в 2 раза. Но что еще славно - меняется и срок кредита. Без «досрочки» наш ипотечный роман растянулся бы - смотри график , а с «досрочками» + 5000 в месяц мы сократим срок кредита на 7.5 года. (Фото 6)
Как вам? Бодрит?) Мне тоже нравиться промежуточный результат.
Ну, а что если попробовать сокращать не срок, а сумму, возможно так получиться еще выгоднее? Смотрим.
Ресурс mobile-testing.ru позволяет нам сделать сравнение в досрочном погашении.
Давайте выберем один вариант с уменьшением срока, а второй с уменьшением суммы. Голые цифры демонстрируют нам, что уменьшать срок выгоднее. (Фото 7)
Ну, разница не прямо сумасшедшая, переплата и в том и другом варианте, будет намного меньше, чем если бы мы не вносили досрочное погашение вообще, но где-то 400 - 500 т. р разница образуется. А это уже не мало как по мне. (Фото 8) (фото 9)
Другой вопрос, он !важный! что вот эта модель не учитывает важный нюанс, она по умолчанию считает, что мы вносим плюс 5 000 !каждый месяц! к основному платежу и если бы мы выбирали уменьшение платежа, то сам ежемесячный платеж у нас уменьшается, и каждый месяц мы вносим все меньше и меньше денег. А в реальности мы можем, и на мой взгляд должны, взять за правило - вносить одинаковые сумму в месяц, при этом каждый раз основной платеж будет чуть меньше, а «досрочка» чуть больше.
В таком варианте переплата получается даже меньше чем в сценарии с уменьшением срока. Понимаете какая история?)
часть 2
теперь давайте поговорим про мифы:
миф 1
и он же самый главный, самый живучий миф, о том, что «досрочка» включает банковские проценты.
Дескать какой смысл что-то вносить заранее, если банк уже рассчитал сколько ты должен заплатить денег, и эти проценты возьмет с тебя в любом случае, раньше или позже. Это не правда. Вы сами видели, как калькулятор считает по ипотечным формулам. Эти формулы такие же которыми пользуются банки, каждый раз когда вы вносите досрочное погашение, банк пересчитывает вам график погашения платежей и присылает в интернет банк .
Опять же пример для простоты и средних цифр - если вы 100 000 вносите досрочно, то примерно 1500 рублей это проценты, которые вычислены из «досрочки», а основная сумма в 98 000 с лишнем полностью уходит в тело долга. Остальные мелкие проценты, это то что было вычтено из ежемесячного платежа.
вся «досрочка» идет в тело долга, за исключением маленькой суммы процентов за пользование вот этими деньгами, которые вы вносите в «досрочку» за тот месяц, который вы платите , вот эту сумму действительно вычтут, но все остальное уйдет в погашение основной суммы долга.
миф 2
про инфляцию
Есть люди, которые уверены, что нет смысла досрочно гасить ипотеку, потому что, деньги со временем дешевеют , и если сейчас вносите ,например, 1 000 000 досрочно, для нас это существенная сумма, а через 10 лет может быть это будут сущие копейки, на которые ничего не купишь, и поэтому нет смысла гасить досрочно, лучше подождать когда платежи по ипотеке станут совсем мизерными.
И сама по себе это логика мышления правильная, если бы у нас процентные ставки были бы ниже инфляции, но банки то коммерческие организации, и они дают вам кредит не для того чтобы потерять самим, за счет инфляции, а для того чтобы заработать.
Ну, вот подумайте, инфляция, сейчас в среднем 5,5 - 6,5 годовых, а банковские ставки по ипотеке 8-10%. Да, часть банковской ставки действительно нивелируется за счет инфляции, но другую часть вы переплатите, раньше или позже.
И еще один аргумент в пользу досрочного погашения.
На самом деле не выплаченная ипотека, она очень сильно привязывает к текущей работе, к месту, к текущим планам, не дает дам двигаться вперед, хотя мы сами можем этого не осознавать. И если например, через 5 лет, ваши планы изменяться и вы захотите куда-то переехать , или уйти в отпуск длительный, чтобы найти себя в новой профессии или творческий отпуск, то с невыплаченной ипотекой скорее всего вы не сможете этого сделать.
Да, квартиру можно продать даже с кредитом, банки соглашаются, но вы выдели график погашения платежей, вы выдели, что происходит за 5 лет. Что основные суммы которые выплачивается идут в проценты. Тело долга тратится очень не значительно.
Если вы продаете такую квартиру, вы вот это все тело долга отдадите банку, а сами вынуждены смириться с тем, что 5 лет вы платили в пустую. И вам нужно начинать покупку недвижимости практически с самого начала.
И еще, мы очень часто переоцениваем, что у нас есть. Но ведь правда.
Нам кажется что мы всегда будем молодыми, здоровыми, наша зарплаты будут расти, но статистика говорит об обратном.
К сожалению , по статистике максимальный рост зарплаты идет до 35 лет, это как правило, потолок в карьере, это как правило, самая большая точка достижений, и соответственно самая высокая зарплата, а дальше в период с 35-50 лет, в среднем, люди очень мало продвигаются по карьере, и зп прирастает, конечно, но уровень инфляции, сами понимаете.
Редко у кого зп после 35 лет удваивается или утраивается. После 50 лет все совсем плохо, там воообще иногда проблема найти работу, люди держаться за что у них есть. А многие идут на понижение , и готовы мириться с более низкой зп, только для того чтобы, например, иметь более низкую нагрузку. К моему большому сожалению..
Ну, если не верите мне - посмотрите на родителей..
И соответственно, оттягивание выплаты ипотеки не выплачивая ее досрочно сейчас, когда вы можете, когда высокие доходы, вы обрекаете себя на то, что чем старше будете становиться - тем сложнее вам будет, по ежемесячным расходам , выплатам по ипотеке и на какие-то свои далеко идущие цели и большие планы.
Давайте резюмируем:
в целом могу сказать, в досрочном погашении нет минусов , и когда вы берете ипотеку, рекомендую сразу настраиваться на досрочное погашение. И если говорить о той же статистике то большинство так и делает.
Берется кредит, в среднем на 20 лет, а погашается за 8 лет. В этом нет ничего не реального. Очень многие люди так делают. Если вы планируете ипотеку, скорее всего вы тоже сможете погасить ее раньше, вопрос настроя, целей, ну и некоторой корректировки жизненных установок и привычек.
Другой вопро, это все красивые графики и это теория, а в жизни бывает по-другому.
Ну, во-первых
палки в колеса ставят сами банки. Пример опять про наши 5000 р в месяц. Не каждый банк даст вносить такие маленькие суммы, или придется бюрократию выполнять каждый раз исправно. Некоторые же банки входят минимальный порог погашений. И казалось бы в чем проблема, 6 месяцев копишь 5 000 = накормил 30 000 и перевел на «досрочку».
Но в жизни эти деньги имеют тенденцию растекаться и куда-то тратиться) и досрочное погашение идет более медленно. Вспоминайте график переплат.
Поэтому, если есть выбор, выбирая банк чтобы взять ипотеку, обратите внимание ставит ли он кредитное ограничение на досрочное погашение.
Во-вторых
уменьшение суммы платежа (об этом мы говорили выше)
хорошо сохранять одинаковый платеж, просто будет уменьшаться его обязательная часть и соотвественно увеличиваться часть, которая будет вноситься в «досрочку» .
Но на практике бывает как раз наоборот. Человек вносит в «досрочку», радуется, что уменьшился ежемесячный платеж, и продолжает уменьшать то количество денег, которые он вносит в ипотеку. Это не правильная стратегия.
Ну, на сколько там он уменьшиться , ну на 1000 р.?
Оставим себе этот кусочек он - разойдется, потратится, ну точно :)
А если приучите себя, что дисциплинированно будуте вносить одну и туже сумму в ипотеку - выплатите гораздо быстрее и гораздо с меньшей переплатой.
Ну и самое, пожалуй, главное, что же мешает каждому из нас?
Это наша потребительская психология.
Многие уверены, что ипотека это на всю жизнь. Мы берём кредит с этой установкой. И нет никакого смысла гасить заранее, потому как, придётся 20 лет оплачивать. Что эти 20 лет отказывать себе во всем? Не ездить в отпуск, не покупать вещи , айфон новый не купить в конце концов, вышел 13й)
Многие не могут прощитать в тех же калькуляторах и спрогнозировать за сколько лет они могли существенно уменьшить, например, тело долга и дальше дейтвительно перестать гасить, ведь фактически речь идет о 3-5 годах, а дальше вы продолжите жить как жили, продолжите ездить в отпуск, продолжите тратить деньги куда вы привыкли, но только ипотека будет уже выплачена.
В место этого люди выбирают вариант когда кредит, на кредит, на кредит, и при этом ни в чем себе не отказывать в повседневном плане. Уберегите себя от этого. Правда, правда.
Что выбрать, тут решение за вами. Как обычно . В любом случае , я просто вас призываю думать, считать, сравнивать все варианты и настраиваться на быстрое погашение ипотеки.
Ну, если нужна помощь в этих финансовых вопросах, или купить /продать недвижимость максимально выгодно и безопасно - напишите мне в личные сообщения. И мы сделаем это вместе. Я это люблю.
Засим прощаюсь . До новых встреч. Хочу и рад быть полезным.
